En este episodio de “Sin orden ni concierto” titulado «Vivienda en España ¿Hay solución?«, Enrique Martín, socio de Afi , e Ignacio Ezquiaga Investigador colaborador en Funcas . Hablan sobre, el problema de la vivienda en España.

Transcripción: (puede contener errores de transcripción)

Enrique

 

El mercado de vivienda es objeto de Debates, análisis y conversaciones.

El crecimiento de los hogares es muchísimo más rápido que la capacidad de producir vivienda. El encarecimiento de la vivienda, tanto en renta como en alquiler, es un un gran reto y hoy estamos para hablar de este tema.

Soy Enrique Martín, Director asociado de de Afi. Me acompaña Ignacio ezquiaga, doctor en economía, experto en finanzas con una trayectoria. Importante en financiación de mercado inmobiliario y no menos importante, autor de un libro que específicamente trata el la crisis financiera e inmobiliaria del año 2008 y los cambios que ha habido en el mercado de vivienda y en el mercado financiero. Bienvenido, iñaqui, muchas gracias.

 

Nos hemos puesto un título provocador. ¿Por no asustarnos, hay solución para el problema de la vivienda?

Es complejo y plantearnos ese título para como sabéis, es difícil.

¿Qué destacarías del diagnóstico del del problema?

 

Iñaki

Sí, bueno, muchas gracias por la invitación a estar aquí, Eh? Que es un placer estar aquí en la Fundación Emilio Ontiveros debatiendo contigo, Enrique, Todos estos, todos estos temas que son. Bueno, pues realmente.

 

¿Pocos temas hay en nuestro país tan transversales y al mismo tiempo tan relevantes como es el tema de la vivienda hoy en día, no?

 

¿Bueno, yo diría que el diagnóstico es complejo desde alguna, de alguna forma, como siempre ocurre con los con los mercados de la vivienda, no, porque se cruzan muchos elementos, pero yo destacaría uno, no?

 

Y es la sorpresa o la digamos, perplejidad general ante.

 

Una evolución del mercado inmobiliario como es la de los últimos años, sobre todo diría yo que desde el 2002, 1014 y de forma acelerada desde 2020, después de haber tenido una burbuja inmobiliaria, de haber sufrido un exceso de producción como el que se produce de aquella burbuja inmobiliaria, una crisis aparejada de los bancos, no la mitad del sistema bancario.

En la uvi o en resolución. ¿Y la otra mitad? ¿Pues teniendo que digerir unos activos inmobiliarios, pues a medio a medio hacer, no a medio a medio terminar o a medio empezar, eh?

 

Creo que la la situación es, insisto, que fue sorprendente y que de alguna forma, en los últimos 2, 3 años.

 

¿Tanto los agentes económicos como los agentes, en fin, los que hacen la política económica, han tenido que enfrentarse a la realidad de que hemos pasado del exceso de vivienda en el que nos hemoscriado, por decirlo de alguna forma, a a a lo contrario, al defecto de vivienda, no?

 

Enrique

 

Ahí hay, ahí hay. Una cosa. Complejo, Iñaki decía, Has mencionado verducidad sorpresa que.

 

Claro, probablemente nadie preveíamos el crecimiento tan intenso de la población y del número de hogares que hemos tenido en estos últimos años, que agrava este desequilibrio de de falta de vivienda y que se prevé que que haya en los próximos años.

 

Y que es una, entre comillas, extraordinaria noticia, porque es que la economía española está permitiendo ese crecimiento, pero que como con.

 

Los años que llevas siguiendo la economía, trabajando, la economía, estudiando, investigando.

 

¿Crees que se podría haber anticipado que íbamos a tener este problema o de verdad era? Es sorprendente las cifras que estamos teniendo de de crecimiento de de hogares.

 

Iñaki

 

¿Bueno, yo creo que también tendemos a a a a, digamos, a fallar en la memoria, no es decir que que realmente ahora nos parece sorprendente, no?

 

Pero, pero quizá lo que está ocurriendo ahora con este resurgir, no del crecimiento demográfico, la reabsorción de las viviendas, en fin, hasta el punto de de que estamos ante un proceso, ante ante unos tiempos de escasez de vivienda.

 

¿Yo creo que eso digamos, nos tiene que hacer replantearnos un poco todo, EH? Y empezando por la propia burbuja inmobiliaria anterior, EH, la burbuja inmobiliaria.

 

¿Siempre se ha hecho mucho hincapié en que fue un exceso de producción y yo tengo mis dudas, Eh? El problema ya de la del del del exceso, o sea la la que de aquella burbuja inmobiliaria que ocupó, recordemos, de 1998 a 2007, 2008. El problema no fue que se construyera muchas viviendas. ¿De hecho, ahora vemos que hacían falta, EH?

 

El problema fue que se hicieron algunos precios. Que no tenían ningún respaldo en en los fundamentos de la economía española. ¿En las rentas de las de de las familias no tenían tampoco digamos la capacidad al mercado de absorberlas?

 

No, pero recordemos que es verdad que se hacían 600000 viviendas cada año durante 5 años.

 

En ese periodo no, pero pero se absorbieron todas. Es que ya no queda ahí una.Es decir, pero se. ¿Absorbieron todas en el 2015, ya, EH? Es verdad que.

 

Enrique

 

Costó absorberlas, es decir, que para eso se acabó creando sarebs y se tuvieron que asumir costes importantes por las entidades.

 

Ya lo has, ya lo has dicho, pero pero por el precio, sí, sí, probablemente el precio YY el apalancamiento y un poco volviendo y usando el término de tu de tu de tu libro, el que editó funcas hace hace unos meses.

 

Y que quien no lo conozca es bueno que lo lo revise porque yo creo hace un análisis extraordinario de la trayectoria, usándose esa idea de que el el sistema no financia burbujas, de que que no deja de ser el reconocimiento de que el sistema financió, como decías, esas burbujas, creéis que puede haber habido un cierto efecto péndulo y que el sistema financiero esté siendo?

 

Restrictivo hasta el punto que bueno, pues ha llevado a ese crecimiento de los horarios viviendo en alquiler porque no pueden acceder a financiación, incluso a paradojas como alguna que llama la atención, que es que el coste de pagar un alquiler en muchas zonas y en promedio en España desde el 2014, es más alto que el que el coste de de pagar la cuota equivalente de una.

 

De una de una Hipoteca. ¿Crees que el sistema financiero ha dado quizá 111? Movimiento de péndulo. Desde financiar burbujas a a generar ahora una situación que bueno, pues por ser mucho más prudente en la concesión de créditos, lleve a que haya hogares que tienen que vivir de de alquiler, pagando incluso más de lo que les costaría una Hipoteca.

 

Iñaki

 

Bueno, yo creo que efectivamente el título era muy bueno. Lo más provocativo en el sentido de que esa es la una de las de las claves de la situación actual.

 

¿No, ya no tenemos un sistema financiero que que tenga una relajación prudencial, Eh?

 

¿Como la que teníamos a principio del siglo, EH? Y que fue precisamente una de los orígenes de que se dieran se se asumieran los riesgos excesivos.

 

No, no creo que estemos pasando al otro lado del péndulo, no, sino que estamos poniéndonos más bien de un lado.

 

Muy laxo del péndulo a a la zona de equilibrio, no, yo yo no creo que estemos en el otro extremo, no, no, de hecho, no sé si existe otro extremo porque no, no veo qué qué pueden hacer los bancos distinto que dar los préstamos a quien los puede pagar en general, claro, dicho esto, pues tú, claro, tú tienes muchísima experiencia, vosotros los equipos en la afi tenéis muchísima experiencia de asesorar a promotores a.

 

En fin, a a instituciones, etcétera, que están haciendo proyectos concretos y que les cuesta conseguir un crédito.

 

Por supuesto que eso existe, existirá y siempre va a haber esa, en fin, ese ese, esa lucha no entre el acreedor potencial y el prestamista, va a potencial por por ver qué cuáles son los términos de sus acuerdos YY eso existirá siempre, no, lo que no creo es que estemos donde estamos porque falte crédito.

 

¿Esto no lo creo, Eh? No, yo pienso que más bien estamos donde estamos ahora, porque los precios han vuelto a subir y se revirtió todo el ajuste que vino después de la crisis.

 

¿Más después de la crisis del 2008 al 2013, los precios bajaron un 35%, que a muchos nos pareció poco realmente para lo que habían subido antes, no, Eh, pero pero que parecía digamos que era un

 

poco, pues lo que de entre el año 2080, pues digamos determinaba el mercado, no? Pero es que desde el 2013, el 2014, los precios han subido un 70% de la vivienda y aún más en la vivienda de alquiler.

 

¿Si es que fuéramos capaces de medirlo, que todavía no lo somos, Eh?

 

Entonces, bueno, yo creo que esto te está mostrando muchas otras cosas, no, Eh, te está mostrando lo primero, que hay otras burbujas, no como diríamos, no, es decir que no solo hay burbujas de volumeny precio, hay volúmenes, hay burbujas solo de precio.

 

Que vienen de unos procesos más complejos. ¿Y tú has mencionado el mercado del alquiler, EH?

 

El mercado del alquiler es donde han, digamos, regalado toda la demanda de vivienda, que no era solvente. Que no ha podido acceder a no ha podido.

 

Acceder a la vivienda, pero no porque le rechazaran el crédito, sino porque no podían pagar elcrédito.

 

Enrique

 

Eh, te tomo, te tomo a estos precios, te tomo la palabra en un una mención que has hecho y que creo que. Es importante compartir que es, ha dicho. Y el mercado de alquiler ha subido mucho. Si pudiésemos medirlo, o sea, implícitamente me gustaría también contrastar.

 

Cuando uno intenta estudiar el mercado de vivienda, descubre que hay muchos datos y que siguen siendo pocos.

Es decir, que la información está desestructurada, que la información a veces no es perfectamente comparable porque tiene ritmos.

 

De de las formas en las que se recopila y tienes el censo, que es cada 10 años, y actualizaciones con determinados estudios del ine.

 

Y a veces cuando intentas bajar a un cierto nivel granular o de más detalle, porque al final es verdad que el problema de vivienda es común, pero las decisiones de inversión mencionadas o las decisiones de de financiación tienen que mirar a un proyecto concreto. No es a como en España hace como en España hace falta vivienda.

 

Hagamos proyectos en cualquier sitio, de cualquier tipología, a cualquier.¿Precio? Cuando aquí hemos trabajado, por ejemplo, para el estudio de de la Fundación Afci sobre sobre demografía, vivienda YY riqueza. ¿Y tú?

 

Seguro que con tu estudio también uno de los grandes problemas es tener buena información sobre el mercado de vivienda, como como has sufrido ese ese trabajo, aparte de con bueno paciencia, tesón

 

Y tratar de hilar unos elementos con otros, porque es es algo que es verdad que cuando miras a otros países, pues tampoco encuentras que haya estadísticas de todo con con profusión de detalle, con con desglose.

 

Pero cuando ves un problema tan grande, que si quieres bajar al análisis, descubres que te faltan algunos datos, genera un puntito de ¿Frustración? No, hombre, yo siempre.

 

Iñaki

 

¿La verdad es que bueno, por supuesto que sí es y da mucha rabia, Eh?

 

Hay un problema. De déficit estadístico enorme, no en en en todavía, Eh, aunque se ha mejorado muchísimo, no, yo siempre me acuerdo cuando uno se enfrenta en este problema de Schiller, no. Schiller fue famoso, entre otras cosas, no solo por su enfoque eróbica, violista de de de del comportamiento económico, etcétera, sino puede haber creado un índice de venga, no un índice de precios que detectaba precisamente la burbuja inmobiliaria en en Estados Unidos, no.

 

Yo creo que nos siguen faltando mucha, mucha información. El el ine ha mejorado muchísimo, el índice nuevo de precios de rentas es bueno, pero pero han publicado 2 años.

 

Enrique

 

El el serpadi es bueno YY me alegra quien lo diga porque mucha gente dice, no vale para nada,caramba, si con las fuentes de información que tiene recoge lo que declaramos los particulares que.

 

Que cobramos por nuestros alquileres, es decir, una información fiable de con una base fiscal.

 

Los particulares no son una parte menor del mercado de alquiler, que es una de nuestras peculiaridades, no que la mayor parte de los arrendadores, la mayor parte de los caseros son particulares YY bienvenido sean porque son los que han ido poniendo viviendas en el mercado de de alquiler.

 

Pero mucha gente dice no, no, el índice no sirve para nada, pero claro, a veces.

 

Desde la perspectiva de seguir la la la economía, lo que te surge la duda es, oye, es que el mercado de alquiler lo puedo seguir por 2 vías, lo que dicen los portales inmobiliarios, que es una parte del mercado con un lógicamente con un posicionamiento claro que es intentar optimizar la rentabilidad con esos alquileres y la otra es oye, es el stock de las viviendas que están alquiladasy que te dice.

 

¿Cuáles son los los contratos que que ahí vimos?

 

Si son 2 cosas distintas, por decirlo de alguna manera, lo que está entrando en el mercado y las expectativas de precio y otra los los stock, me me agrada decir, Oye, es un buen índice que yo creo que con todas las cosas mejorables, como cualquier índice, da una visión distinta, pero sobre todo el contraste de Oye la base de el stock de contratos vivos versus el marginal, por llamarlo en términos más económicos, que es como entra el.

 

Iñaki

 

Además, es muy importante en un mercado como el español, que aparte del raquitismo, no del mercado, no que es un mercado pequeño.

 

Son apenas 3000000 de viviendas las que están alquiladas en España.

 

¿No que, y eso que ha subido, no, en los últimos años es de la crisis, ha subido 1000000 y pico?No, pero es un mercado muy sesgado al corto plazo. Los contratos son muy a corto plazo, históricamente.

 

¿En el mercado de arrendamientos residenciales, es decir, no digamos ya por supuesto en los en los arrendamientos temporales, pero en los que deberían ser más largos son cortos, no?

 

¿Porque vienen de 3 años, apenas en el 2019 y luego porque porque el actual plazo mínimo es de 5 años, que también es corto, no?

 

Es decir que no es un mercado atractivo para el inquilino. No solo no es atractivo, sino que el inquilino sufre el riesgo de mercado.

 

¿Y por eso el índice del ine está muy bien, porque divide las 2 cosas, dice qué son, qué viene de subida de precio por actualización del IPC, pero entenderlo y qué viene de los nuevos contratos que la mayor parte de ellos, EH? Recordemos que el Banco de España estimaba recientemente en un documento muy interesante y muy importante desde el punto de vista también estadístico, que la rotación es del 40% cada año. Eh, de todos los contactos vivos es una barbaridad.

 

Que genera también un problema, digamos ya sociológico, que la inestabilidad en en el en el domicilio, que que te al final te genera una red de muchos otros aspectos, desde el acceso a la salud, a la educación de tus hijos o o bueno, la cercanía mayor o en hora.

 

Que totalmente y tiene directamente al trabajo, la fertilidad y la y esto yo creo que tiene.

 

Bueno, y con la la inversión y capital humano, sí, porque, y por supuesto, en el atractivo al capital del de capital humano de fuera o del que se nos ha ido para que vuelva, etcétera, no. 1000 razones.

 

¿Es un lastre para la economía lo que está pasando en el mercado de alquiler, un lastre entonces?

 

¿Claro, en un mercado tan sesgado a corto plazo, pues uno piensa, bueno, y qué, qué, qué, qué se puede hacer?

 

No porque claro, o sea. ¿La los, los, los inquilinos están sometidos a una presión tremenda, tienen que asumir riesgos de mercado que no, que son desproporcionados, EH?

 

¿En un mercado que ha subido un 70%, pues tener que renovar cada 5 años ya es mucho, no? Pero los que vienen de 3 años pues imagínate lo que han sufrido ahora.

 

¿Yo creo que van a estar más tranquilas las cosas porque ya han vencido los contratos de de previos a 2019, no? ¿Pero pero aún así y por tanto, bueno, hay menos rotación, EH?

 

¿Pero pero veremos a ver, no? Y la y lo que también es verdad es que los propietarios también están sufriendo.

 

No, porque de alguna forma los propietarios que aunque se han han entregado en muchas ocasiones sus sus ofertas, no a a agencias inmobiliarias, que de alguna forma pues están.

 

Gestionando en la práctica el día a día de sus alquileres, pues lo cierto es que que tienen temores. Tienen miedos que quizá no sean tan reales como a veces no, pues parece por porque el miedo tiene esto no de desproporcionar un poco los temores no, pero sí son sí es realmente efectivo que existe un aumento o como consecuencia también del aumento de los precios de los alquileres de la morosidad.

 

De los alquileres no, y por tanto la gestión de la de de la vulnerabilidad, no de los inquilinos, etcétera, pues también se hace importante, se hace complicada, etcétera, no, en general.

 

Y esto también tiene mucho que ver con la atomización del mercado, no solo los raquítico, sino que está atomizado.

Son familias que que alquilan las familias, no, pero yo creo que hay otro elemento también en el mercado de alquiler, muy distorsionante y muy, muy delicado no, que es el compartir piso.

 

El Consejo el Consejo de la Juventud publicaba recientemente su encuesta de semestral, no de los de los jóvenes. Y lo que dice la encuesta es que el 50% de los jóvenes de que viven en alquiler Eh de los jóvenes por tanto emancipados, es decir, de de ese solo 15% que está emancipado, Eh, pues el 50% comparte en el piso 3 o más.

 

Eh, YYY eso, claro, es muchísimo, no porque no vives solo con tu pareja, sino con un tercer.

 

Enrique

 

Tema de es el tema de coste de al final de de repartir coste.

 

¿Y yo creo que mencionabas ya un un aspecto importante y lo has denominado de forma bastante elocuente, no? Que el coste de la vivienda, pues supone ya hoy puede suponer un un lastre.A largo plazo para la economía.

 

Porque bueno, pues la economía española atrae trabajadores, las zonas más dinámicas atraen trabajadores de otras zonas.

 

Se atrae migración también exterior, que que aporta, pues una fuerza de trabajo que ayuda al al crecimiento de la economía desde el punto de vista un poco macro que que que haya dedicado buena parte de tu vida.

 

También a entender la la parte macro de de la economía.

 

El hecho de que haya un crecimiento importante de los hogares viviendo de de alquiler, lo ves como que a medio o largo plazo, pues supone algún tipo de de.

 

¿Has usado término lastre? No, aunque no sea tan duro algún tipo de efecto sobre la economía española o el. ¿Mercado del alquiler no va a crecer si no cambia, EH?

 

O sea, yo creo que estamos en una crisis del modelo residencial en general, no el modelo residencial español.

 

¿El alquiler siempre ha sido una una cosa marginal, no? Nadie quería alquilar, pues porque bueno.

 

Históricamente, no tanto cuando miras, digamos, periodos históricos muy largos, por compararlo, a lomejor otros periodos históricos con un movimiento importante de población a grandes zonas urbanas.

 

Las grandes zonas urbanas tenían a lo mejor un régimen de tenencia de alquiler del 4050, 60%. Es decir, que que es algo.

 

Que miramos la perspectiva, que miramos una perspectiva de desarrollo de mercado hipotecario.

 

Miramos una perspectiva de acceso a la propiedad con mucha promoción de vivienda protegida. Pero la realidad es que históricamente, pues por decirlo de forma a lo mejor un poco llamativa, España había sido más europea hace muchas décadas, cuando a lo mejor en las zonas urbanas buena parte a la gente que llegaba llegaba a vivir de alquiler.

Sin duda, YY.

 

Hoy quizá a lo mejor estamos viviendo eso, aunque suene un poco tontería, no el el pensar. ¿Nos vamos a comprar a una España de los años que?

 

Iñaki

Claro, 50, no, totalmente. ¿No pensemos más que nuestros abuelos, no nuestros abuelos vivían mis abuelos los 2, Eh?

 

Los 2 padres, parejas de abuelos, vivían de alquiler, Eh, pero vivían de alquiler, uno en el País Vasco y otro de de en Madrid. O sea, que no era una cosa y vivían, sí, pero.Eran 2 zonas donde llegaba.

 

Eran llegadas y llegaba gente a a buscar esa oportunidad, digamos, de desarrollo. Pero no tanto lo es porque ellos siempre fueron de allí.

 

Es, o sea, ellos vivían de alquiler porque eran una buena alternativa, porque tenían buenos caserosy porque los contratos, y eso es lo más importante, eran perpetuos.

 

Entonces hay hay que volver a los contratos perpetuos si queremos que el alquiler se desarrolle y si queremos un alquiler público.

¿Como queremos? No, porque todo el mundo estamos de acuerdo en que hay que hacer un parque público de vivienda de alquiler que sea la referencia industrial para el alquiler en España y no sean los pobres familias que están allí intentando colocar su alquiler en un mercado atomizado.

 

¿Pues los contratos tienen que ser perpetuoso, EH? YY luego, por supuesto hay que hay que el gestionar y en ese. Mercado en ese mercado perpetuo.

 

Enrique

O sea, en ese mercado, perdón, con contratos, es decir, perpetuos.

 

¿Crees que el segmento privado reaccionará favorablemente a pensar que que haya contratos de mucho más largo plazo?

 

Porque al final a al al inversor privado aquí le genera también ese ese punto de de de rechazo.

 

No sé si está habiendo como un mercado segmentado, donde el el el parque público de vivienda tenga

 

contratos a muy largo plazo, el parque privado pueda funcionar en un esquema como el actual. Y lo más que ocurriría es que hoy, pues si hay una competencia pública relevante, porque un parque de vivienda pública relevante, pues el mercado privado ofrecerá también y se irá equilibrando. Cuando crea que va a tener menos demanda o le va a ser, va a tener períodos de desocupación mayores.

Cuando se vea un inquilino no va a encontrar un inquilino al día siguiente, porque.

Hoy, si planteamos contratos perpetuos, desincentivamos la inversión privada y es importante que haya también esa inversión.

 

Iñaki

Por supuesto, privada, no cuando o sea, por supuesto, no la la los contratos perpetuos tiene que ser una opción para el para el propietario.

 

YYY el sector público tiene que ejercerla la opción y tus sus alquileres tienen que ser perpetuoso.

Esto es algo que lo vemos en toda Europa. O sea, no es una cosa rara.

 

No ni existe que existe en el segmento público de vivienda, digamos pública. ¿Protegida o de eso no significa que uno pueda quedarse ahí en el piso toda la vida, no?

 

Bueno, luego hay, pues, modelos como el francés, donde hay una cierta movilidad según la edad no o según los niveles de renta, otros como el austriaco o bienes.

 

Que que que incluso ni siquiera eso no se pueden quedar toda la vida los los inquilinos, aunque luego ganen mucho más dinero que el que ganando.

 

Esa aspiración que a veces no llega de de de ser más europeos. Y lo decía antes, pensando en hace 70 años, cuando uno mira los operadores que hay en en en otros mercados se echa en falta, no el el, los operadores públicos o privados con un ánimo de lucro.

 

Limitado, con una vocación muy de muy de largo plazo. Y mencionabas el el modelo vienes, pero esas housing Associssions que tenemos en otros. Claro, aquí tuvimos en España un poco el intento de la Socimi, no la socimi, cuando se crearon en el 2009, pues la se crearon para para dar cabida, digamos, a al interés que tenían muchas empresas promotoras en no solo ser promotores, sino también ser gestores de la propiedad, quedarse con lapropiedad y alquilarla y.

 

Claro, eso después, con el exceso de oferta, pues se ha distorsionado muchísimo.

 

YY el resurgir de las socimi ya fue en otro mercado como es el de no, el de la logística o.

 

Comercial de ahí, digamos, o de hecho, el residencial se ha marilad mar el comercial regal SEARS.

 

Y es también para ricos, no digamos también no. ¿El marchena residencial que tienen las socimis son pisos de alto standing?

 

No, en su mayor parte no, aunque por supuesto hay de todo. ¿Y ahí también socimis, que heroicamente diría yo, no están resistiendo en el mercado social?

No, pero, pero yo creo que aquí es donde volvemos otra vez a la cuestión del precio.

 

O sea, realmente para reequilibrar el mercado y avanzar en el modelo residencial tenemos que lograr crear viviendas más baratas.

 

Enrique

 

Viviendas más más baratas o. Volviendo poco a esa referencia del modelo de de la thousand Associación mercado basado en coste, no

 

basado en en, en en margen, porque al final esta me gusta, no que saques el tema de viviendas más

 

baratas una de las cosas que el estudio de la Fundación Afi recogía en un grafiquito es claro si comparamos el precio de la vivienda nueva con la vivienda de segunda mano, que es el el parque en los últimos años, que además ha producido poca.

 

Vivienda, la diferencia estaba por encima del 50%.

Es decir, el precio de una vivienda no del metro cuadrado de una vivienda de de nueva es un 50% mayor que el de una vivienda de segunda mano. Vivienda es a lo mejor, más pequeña y más antigua.

 

Y otro dato interesante que es que alrededor de 1/3 de las viviendas que se han producido en los últimos años.

 

Se han dedicado a segunda vivienda, es decir, hemos estado produciendo viviendas relativamente más caras que el promedio, porque el promedio podría ser el parque de vivienda usada que se compreciamente y además parte de la vivienda las hemos destinado para segunda vivienda.

 

Somos un país que que permite tener esa demanda y ha cubierto esa demanda, pero la realidad es la que tú dices que la oferta para poder cubrir los segmentos de coste más asequible.

 

Pues no se ha producido, probablemente por por por la herencia de de la de la anterior crisis.

 

Oiga, necesito dedicarme como promotora, negocios que minimicen mi riesgo y por tanto, donde tenga demanda solvente, demanda con acceso a crédito.

 

Y eso me lleva, pues a lo mejor a un producto de reposición, no de nuevo de acceso Por Primera Vez a la vivienda, YY también me permite enfocarme en un segmento que no es la vivienda.

 

Principal, sino segundas viviendas o viviendas para usos turísticos. Pero ahí cómo rompemos esa lógica que al final es racionalidad de los distintos agentes, los promotores, buscando defender su su, su negocio o minimizar riesgos, YYYY operar en el nicho donde no se repita la la historia pasada, pero al mismo tiempo separándose de unas necesidades que no se que no se.

 

¿Que no se cubren y casi entramos a lo mejor empezar a hablar de de de soluciones, cómo? ¿Cómo somos capaces de salvar esa enorme distancia?

 

Iñaki

¿Vamos a ver, yo creo que o sea, el punto que planteas es es muy, muy relevante, no?

 

¿Y de hecho, el este libro que antes mencionabais no de la Fundación Emilio Ontiveros, en el que os detenéis en los temas, en la relación entre demografía y vivienda, no lo pone claramente de manifiesto?

 

No, yo creo que la. ¿Vamos a ver, yo hay una dualidad?¿Claramente no, y esto tiene mucho que ver también con lo que hablábamos al principio del del diagnóstico, no, o sea, que que para mucha gente hablar, hablar del problema de la vivienda es como está fuera, fuera de fuera de relevancia, no, porque si no tienen hijos, qué problema tienen?

 

¿No, ellos pueden cambiar de vivienda vendiendo el anterior, comprar una nueva por muy cara que sea y más o menos se defienden, no?

¿Son los que tienen hijos, nietos, etcétera, los que los que lo ven, EH? O los que tienen empresas y tienen que contratar personal joven, que tienen que darles ver a ver dónde desalojan.

 

Enrique

Ahí has dado ¿En el clavo, no?

En donde el problema de vivienda empieza a generar un problema de poder contar con los recursos

 

humanos que que te hacen falta para desarrollar tu negocio YY claro, y lo vemos donde pues hay dificultad incluso para los funcionarios o empleados.

 

¿Públicos que tienen que desplazarse a determinadas zonas o para las empresas que tienen bueno

 

volúmenes importantes de de empleados y que y que se empiezan a preocupar de Oye, cómo Claro, claro, cómo darles acceso a la, cómo darles acceso a la sí en la vivienda.

 

Iñaki

¿Vamos a ver, yo creo que que aquí hay 2 cosas muy distintas, no, una es cuellos de botella y otra son fallos de mercado YY tenemos las 2 cosas, no?

¿Entonces qué?

 

¿Cuáles son los cuellos de botella? Bueno, pues si está claro. ¿Que el que el el mercado del alquiler es un cuello de botella, Eh ¿Porque es raquítico, no, no puede dar respuesta por definición, Eh, a a la porque las familias no van a a a hacer promoción, EH, para para para alquilar no tienen alquilan las casas que ya tienen,

 

Y de hecho las las alquilan un poco, entre comillas, porque.¿Porque muchos lo hacen en el periodo un poco, hasta que ellos piensan que sus propios hijos pueden necesitarlas, EH?

 

Es decir, que que hay una situación un poco en ese sentido.

 

¿También de fallo de de de cuello de botella, no, y luego está el gran cuello de botella, que es el suelo, Eh? El suelo en España si es un poco todavía.

 

¿Tributario de la de de de lo que podríamos llamar generalmente el legado de la crisis financiera, no, el legado de la crisis financiera fue la asarec, pero también fueron las carteras de los bancos privados de préstamos que tenían como colaterales activos inmobiliarios, no?

 

¿Y que compraron?

 

Pues desde blackstone hasta cerberus, pasando que, en fin, todos los fondos de inversión, sobre todo a partir del 2017, cuando ya.

 

Quiebra el Banco Popular 171819 se produce un trasvase de activos. Ahí es muy parecido y de hecho, de volumen muy superior al que se había producido ya en la sareb.

Sí.

 

Eso sí, los volúmenes de. ¿Qué es lo que ellos no compran los suelos, sino que compran préstamos con colateral de suelo?

 

Entonces, claro, la gestión de eso es lenta por definición, porque es un problema de de concursos,acreedores, de ejecuciones y de las hipotecas.

 

O sea, hay una casuística enorme, no, pero luego además hay un problema de concentración en ese en esos 3 bases, o sea, que se concentra en muy pocos nombres, cuatro o 5, y una parte muy importante de los colaterales de los préstamos originales que tenía el dejadme.

 

Enrique

 

Hacer una reflexión un poco al hilo de la crisis, una reflexión quizá un poco atípica sobre el problema de del suelo, es cierto YYY, vamos y nada más lejos de.

 

Intentar negarlo, que hay un problema de tiempos administrativos YY digamos, agilidad de la administración.

 

Pero hay algo que y tú lo has vivido porque lo has vivido desde el lado del sector financiero YY yo lo he vivido desde el lado del del asesoramiento a las entidades financieras, desde la propia sareb y después con con compradores de esas carteras.

 

En esos ciclos largos de desarrollo de suelo, lógicamente el ciclo macroeconómico no espera, es decir, que puedan aparecer crisis y la forma en la que se desarrolla el suelo.

 

¿Se gestiona urbanísticamente el suelo en España? Mayoritariamente por por compensación, pues significa que hay propietarios que se ponen de acuerdo e impulsan un un proyecto claro cuando el ciclo macroeconómico.

 

Se da la vuelta y empieza a haber dificultades de esas empresas que decías que entran en concursos,

 

que no pueden seguir adelante, que sus préstamos nos los pagan, que se los tiene que llevar una entidad, que pasen o dejen de pasar a a la sareb y que luego tiene que venir alguien.

 

Y lo compra con un perfil más, más distrés, claro, cuando solapan los 2 ciclos, un ciclo administrativo y un ciclo económico por decirlo de alguna manera, imparable.

 

También el hecho de que por el camino la. Promotores tradicionales que tenían una vocación de comprar suelo, gestionarlo a largo plazo.

 

Muchos de ellos tuviesen dificultades y o bien no hayan continuado y tengan un perfil de accionistas distintos, o bien tuviesen que que echar mano de su cartera de suelo para poder, bueno, pues,

liquidar parte de su patrimonio y hacer frente Asus deudas. El ciclo económico se ha llevado probablemente también una función que era el la de desarrollo de suelo a largo plazo de promotores. Tradicionales, es decir que tenemos 2.

 

Tenemos 2 problemas, uno de agilidad administrativa, otro de de cómo regenerar ese ese rol, no sé si si esa visión un poco rara de decir, Oye, es que las empresas el ciclo se la lleva por delante y el suelo se queda sin quién lo estaba.

 

Iñaki

Un punto muy importante, Enrique, yo yo lo veo. ¿Tú y yo somos un poco de la escuela donde mezcamos la macro, la micro volvemos a la macro, siempre

 

están relacionadas, solo uno no puede analizar nada macro sin tener en cuenta la estructura industrial, no, EH, y esto es un problema industrial, sí, eh, claramente no, y aquí estás poniendo de manifiesto el un poco el el, la reducción de tamaño de capacidad, Eh?

 

¿Y también digamos de de de, por tanto, de de potencialidad del sector promotor, EH?

 

Que el sector promotor, una parte muy importante del sector promotor es precisamente empujar los procesos de planeamiento con los ayuntamientos correspondientes para que los los suelos se desarrollen lo más rápido posible, o o digamos o lo más adecuadamente posible para poder vender las viviendas cuanto antes.

 

Entonces, claro, qué ocurre con con ese proceso de con este legado de la crisis financiera que que estábamos hablando, que la la, la.

 

¿Se tienen que crear de pronto equipos, EH?

 

Que no estaban o que que no son de las promotoras porque han desaparecido las promotoras originarias que no tienen nada que ver con los bancos originales, porque también la han desaparecido en parte o han vendido los préstamos.

 

Equipos que tienen que gestionar no solo una promoción futura y vender la las viviendas, sino que tienen que gestionar sobre todo antes los suelos.

 

Entonces, claro, seguramente. Ha habido un problema de crisis de gestión del suelo que muchas veces se dice que son la administraciones las que tienen esa crisis, pero también es el sector privado.

 

Enrique

Y por por ir cerrando. Es verdad que hemos empezado con un título. Tiene solución y no nos hemos puesto hablar de las soluciones porque hay muchas propuestas.

 

Hay propuestas desde la administración, desde distintas administraciones. Hay distintas soluciones desde el sector privado.

 

¿Por cerrar de forma más específica, hay alguna solución que veas que no se ha puesto encima de la mesa o alguna de las que se ha puesto encima de la mesa?

 

Con menos énfasis que creas que sería relevante YYY cerramos casi el.

 

Iñaki

¿Bueno, yo pienso que es interesante lo que ha pasado en todos estos meses, Eh?

 

Realmente en muy pocos meses tenemos propuestas muy claras desde los Gobiernos Los distintos niveles de gobierno.

 

¿YY eso también nos hace recordar que para hablar de las soluciones del mercado inmobiliario, la estructura competencial es fundamental, o sea, la los, los, el suelo es competencia municipal, EH?

 

Y de ahí digamos, pues claro, evidentemente las soluciones también son municipales.

 

Yo creo que el mundo local, el mundo de los gobiernos locales, es básico en todo esto, claro,

 

¿Digamos también, por supuesto, con promotores y propietarios de los suelos, como como hablábamos hace un momento, no?

 

Y en ese sentido yo creo que las propuestas que han ido surgiendo, yo me quedo con una no, que es fundamental no, que es la conciencia cada vez mayor porque era baja antes de que hace falta.

 

¿Y esto sí que es un poco resolver un fallo de mercado, no tanto un cuello de botella, EH?

 

¿La la que hace falta un mercado de vivienda protegida, de vivienda asequible, EH?

 

Porque y asequible en el sentido más amplio.

 

No solo social para las capas más bajas de la población, sino también para las capas bueno, de jóvenes de inmigrantes, de pues capas, digamos, de de, pues para la clase media, para entender.

 

Enrique

 

Yo creo que que hay, comparto esa esa reflexión y yo creo que que le añado un punto que ya ha salido en la.

Comercialización que es probablemente para la provisión de esas viviendas asequibles que fuésemos capaces de que hubiese un un segmento de proveedores de vivienda en alquiler equivalente al de otrospaíses europeos.

 

Un segmento orientado a que las rentas se fijen en función de del del coste.

 

Que tuviese una vocación de muy largo plazo, que tuviese una vocación de lucro limitado, lo llamemos como le llamemos Ausin Association, socimis, socimis, sociales.

 

La figura o pública, ese sería o o la empresa pública que hacen un papel fundamental, aunque han tenido también sus restricciones en los últimos años y tampoco han sido una gente que haya podido desarrollar vivienda junto a la.

Empresa municipal de vivienda y sola del Ayuntamiento de Madrid. ¿Y yo? Sacaría.

 

Un punto, quizá por sesgo, porque claro, cada uno estamos donde estamos por por ir cerrando.

 

¿Destacaría un punto o 2 que son relevantes? Ponemos el suelo como uno de los ingredientes, pero al suelo. Hace falta otro 2 ingredientes, financiación en la forma de equity o de deuda.

 

¿Y para eso hace falta un sector YY agentes financieros que financien a largo plazo la la vivienda asequible?

 

Pues da las rentas que da. Y si aspiramos a que de más rentas deje de ser asequible.

 

Y hace falta instrumentos de financiación a largo plazo que permitan que que que las rentas que generen una alquiler asequible puedan pagar el servicio de la deuda.

 

¿Y otra capacidad de producir viviendas? El el el propio comentario que hacía sobre el cambio radical en el sector y obliga a que nos planteemos cómo producir viviendas, cómo producir más viviendas, cómo producir viviendas rápidamente con menos impacto, digamos, medioambiental.

 

Y ahí. Bueno, pues los retos también de la industrialización en la construcción de viviendas son.

 

¿Son importantes, no? Sí, y yo añadiría un poco también por cerrar el círculo estadísticas donde poder verlo.

 

Bueno, ahí empezamos con porque ahora hablábamos.Del Ine.

 

Pero también hay que hablar del Banco de España, no que el Banco de España no desglosa no en este momento, pues préstamos promotor de los préstamos en total no hay que buscarlos y tal no digamos de alguna forma más indirecta y no completa, no, pero es que tampoco desglosan los promotores para alquiler y los y los explorará.

 

De él, efectivamente. Pero bueno, pues yo creo que ha sido una conversación más que entretenida.

 

Seguro que tenemos oportunidades, más conversaciones, sean grabadas o no, sobre el tema de vivienda y sobre el tema de financiación de vivienda.

Y bueno, pues seguro que que vamos avanzando YY vamos intentando poner nuestro granito de arena en el análisis y en. La definición de de soluciones, un placer. Iñaki.

 

Muchas gracias a todo el equipo