No es posible entender, y mucho menos tratar de anticipar, el comportamiento financiero y no financiero de los hogares en las décadas venideras, sin atender al factor demográfico. En particular los efectos que ha tenido y seguirá teniendo la extraordinaria reducción de la natalidad, el aumento de la esperanza de vida o los intensos flujos migratorios netos positivos hacia nuestro país que se han intensificado en lo que va de siglo, y que con alta probabilidad continuarán durante las próximas décadas.

 

Al mismo tiempo, las perspectivas demográficas en cuanto a número, tipología y localización de los nuevos hogares deberían constituir el marco sobre el que se tomasen las decisiones relativas a la promoción de vivienda, considerando también sus características y cuál puede ser su régimen de tenencia.

 

La vivienda, desde muy diferentes perspectivas, constituye una pieza angular que impacta en la dinámica de los hogares. El acceso a la misma, en alquiler o en propiedad, está intrínsecamente unido a la emancipación y formación de nuevos hogares, afectando también a la concentración de población en determinadas zonas urbanas.

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El objetivo de este segundo estudio de la Fundación Afi Emilio Ontiveros correspondiente a 2024 es profundizar en el análisis de dos factores claves, la demografía y la vivienda, que impactan en el comportamiento de los hogares españoles, incorporando también, donde es posible, un enfoque prospectivo. Las implicaciones de la dinámica de dichos factores en la ampliación de la brecha intergeneracional de riqueza en estas últimas décadas, que ya poníamos de manifiesto en el primer estudio de la Fundación , se complementa en este con una perspectiva analítica intra-generacional que no es menos relevante.

 

A partir de estas piezas clave como son la demografía y la vivienda, junto con sus implicaciones en términos de desigualdad de riqueza se desarrollan a continuación las principales conclusiones del estudio, que enumeramos a continuación:

1. Población en España: la inmigración nos salva de la implosión demográfica.

La evolución demográfica en España está marcada por tres factores: natalidad, longevidad y flujos migratorios. Desde principios de siglo, las tasas de natalidad y fecundidad han disminuido significativamente, a un ritmo más acelerado que el de otros países europeos. A pesar de que la esperanza de vida ha seguido creciendo de manera constante, el descenso en los nacimientos ha provocado un crecimiento vegetativo negativo en los últimos años.

Ante esta situación, los flujos migratorios se han convertido en el principal motor del crecimiento poblacional. España se ha consolidado como el mayor receptor de inmigrantes en Europa junto con Alemania, aunque con un fenómeno aún más destacado en términos relativos. Se espera que esta tendencia continúe en las próximas décadas, con proyecciones que apuntan a que el crecimiento demográfico dependerá por completo de la población nacida en el extranjero, la cual podría representar el 40% de los habitantes en los próximos 50 años.

2. Seremos más viejos, y viviremos en hogares más pequeños.

El envejecimiento de la población española avanza más rápido que en otros países europeos debido a las bajas tasas de natalidad y al aumento de la esperanza de vida. A pesar de que la inmigración ha ayudado a frenar este proceso al incorporar población más joven, se prevé que en las próximas décadas el porcentaje de mayores de 65 años aumente del 20% al 30%, y el de mayores de 80 años se duplique.

Esto incrementará la tasa de dependencia de 50 a 75 personas por cada 100 en edad de trabajar. Además, la estructura de los hogares cambiará significativamente: el tamaño medio seguirá reduciéndose y los hogares unipersonales se convertirán en el tipo dominante en los próximos 15 años.

3. ¿Dónde vivimos y viviremos? Intensa concentración geográfica.

España está experimentando un cambio acelerado en la distribución geográfica de su población, caracterizado por la despoblación de algunas regiones y la concentración en otras, especialmente en grandes núcleos urbanos y áreas metropolitanas.

Este fenómeno se debe tanto a los flujos migratorios exteriores como a las migraciones internas, provocando no solo el vaciamiento de zonas rurales, sino también el declive de ciudades medianas. A futuro, se espera que esta tendencia se intensifique, con 4 de los 5 millones de nuevos habitantes en los próximos 15 años concentrándose en unas pocas regiones, lo que acentuará la brecha entre la «España vaciada» y las áreas más densamente pobladas y dinámicas.

4. Demografía y vivienda: desajuste temporal … y sobre todo territorial

La evolución demográfica y la producción de viviendas en España han pasado por dos fases claramente diferenciadas desde el año 2000, marcadas por la crisis financiera de 2008. Antes de esta crisis, la construcción de viviendas superaba la creación de nuevos hogares, aunque no impidió el aumento de los precios de venta. Desde 2021, el fuerte crecimiento del número de hogares ha generado un desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas, ya que la producción no se ha adaptado a este aumento.

Este desequilibrio es especialmente acusado en grandes áreas urbanas y en provincias con un fuerte crecimiento demográfico, donde la oferta no ha respondido a la demanda local. Además, casi un tercio de las viviendas construidas en las últimas dos décadas se destinaron a uso secundario, en su mayoría en zonas turísticas y pequeños municipios. Sin embargo, la presión sobre la vivienda ha llevado a que algunas de estas viviendas secundarias se reconviertan en viviendas principales en áreas periféricas, a medida que las familias buscan opciones más asequibles y alejadas del centro urbano.

5. Un parque de vivienda heterogéneo y complejo para adecuarse a la demanda

En España, el parque de viviendas se compone de 26,7 millones de inmuebles, de los cuales solo 18,7 millones son viviendas principales, mientras que el resto se destina a uso secundario o están vacías. Con una antigüedad media de 45-50 años, muchas de estas viviendas no cubren las necesidades actuales de los nuevos hogares, especialmente en zonas urbanas con alta demanda, donde podría ser necesario rehabilitarlas para adaptarlas a los nuevos estándares de eficiencia energética. En otras áreas con escaso dinamismo demográfico, el parque de vivienda antigua es difícilmente aprovechable para satisfacer la demanda de viviendas principales.

La construcción de nueva vivienda, que se ha reducido notablemente desde la crisis de 2008, se ha centrado en segmentos de mercado de mayor calidad, alejándose de la vivienda social, cuyo peso en España (2,5% del parque total) es muy inferior a la media europea (9,3%). Además, la incorporación de viviendas vacías al mercado no parece una solución eficaz, ya que la mayoría se encuentra en municipios pequeños con baja demanda.

6. Vivienda en alquiler: un mercado atomizado e ineficiente

En las últimas dos décadas, el acceso a la vivienda en propiedad en España ha disminuido progresivamente mientras el alquiler ganaba terreno, alcanzando ya los 3,3 millones de hogares.

Este crecimiento en el alquiler se ha producido en un mercado caracterizado por la ausencia de grandes operadores y una gran atomización de la propiedad, donde la mayoría de las viviendas son arrendadas por personas físicas y no por empresas especializadas. Según datos fiscales, 2,15 millones de propietarios individuales declaran ingresos muy modestos por alquiler, lo que refleja la fragmentación de la oferta.

7. Propiedad frente a alquiler: se acrecienta la segmentación financiera de hogares

El desajuste entre la demanda y la oferta de vivienda ha provocado un encarecimiento generalizado, tanto en propiedad como en alquiler, especialmente en las zonas con mayor crecimiento poblacional. Este fenómeno ha sido más acusado en el mercado de alquiler, debido a la dificultad de muchos hogares para acceder a la compra por falta de ahorros o dificultad de financiación.

Como resultado, en muchas áreas el coste del alquiler supera incluso al de una cuota hipotecaria, reflejando la rigidez del mercado y el aumento de la demanda. Esta situación impacta especialmente a jóvenes e inmigrantes, que dependen del alquiler y ven cómo la subida de precios acentúa su dificultad para acceder a una vivienda adecuada, generando un círculo vicioso de precariedad habitacional para estos colectivos.

8. La vivienda en el centro de la brecha intergeneracional

La nueva ola de la Encuesta Financiera de las Familias confirma que la brecha intergeneracional sigue ampliándose, tanto en términos de renta como, especialmente, de riqueza. Al comparar dos generaciones en momentos similares de su ciclo vital —millennials en la actualidad frente a baby boomers a principios de siglo—, se observa que la riqueza de los millennials es inferior (en euros constantes de 2022) a la que tenían los baby boomers cuando eran jóvenes.

Esta disparidad se mantiene en todas las decilas de la distribución de riqueza neta, lo que revela una desventaja significativa para los millennials en comparación con la generación anterior. La vivienda juega un papel central en esta brecha como causa y efecto. La revalorización acelerada de los inmuebles ha limitado la capacidad de los jóvenes para adquirir una vivienda en propiedad, lo que explica, a su vez, su menor acumulación de riqueza. Al no poseer una vivienda, los millennials no pueden beneficiarse de la apreciación de estos activos, lo que perpetúa su vulnerabilidad económica y amplía la brecha de riqueza con respecto a las generaciones mayores, contribuyendo a una desigualdad intergeneracional persistente.

9. Brecha intrageneracional: más desigualdad entre los millennials que entre los boomers a su misma edad

Comparando la distribución de riqueza entre ambas generaciones en el mismo momento del ciclo vital, se aprecia que la generación millennial es más desigual que la generación boomer cuando esta se encontraba en el mismo rango de edad que los actuales millennial. Esto es debido a la mayor concentración de riqueza en la decila superior de la distribución. En concreto, el 10% de los actuales hogares menores de 45 años con mayor riqueza neta acumula más de la mitad de la riqueza neta de su cohorte de edad, mientras que esta decila hace 20 años acumulaba algo menos del 40%.

10. Demografía, herencias e inmigración aumentarán la desigualdad en las próximas décadas

En este nuevo estudio tratamos de proyectar la transferencia de riqueza intergeneracional de las próximas décadas. Para ello, se realiza un ejercicio de simulación mediante el cual se estima cuánta riqueza recibirán las personas de entre 45 y 65 años de sus progenitores, con la generación millennial como los principales receptores entre 2042-2062.

Los resultados sugieren que, debido a cambios demográficos, los millennials recibirán una herencia media un 41% mayor que los baby boomers, cifra que podría ascender a un 69% si se considera una revalorización del 1% anual de la riqueza. Además, la creciente inmigración y concentración de la riqueza en las decilas superiores podrían amplificar la desigualdad en las próximas décadas.